< Previous40 KOTITALO | 8–2022 LAKI & VASTUU Myymäläksi määritelty tila TALOYHTIÖ oli päättänyt ottaa osakehuoneistot yhtiön hallintaan, kun yhtiöjärjestyksessä myymä- läksi määriteltyjä tiloja oli vuosien ajan käytetty muun muassa kahvila- ja ravintolatoimintaan. Osakkeenomistaja vaati oikeu- dessa päätöksen julistamista pätemättömäksi muun muassa siksi, ettei hänen käsityksensä mukaan osakehuoneistoja ollut käytetty yhtiöjärjestyksen käyttötarkoituksen vastaisesti nimenomaisesti ravintolatoimin- taan vaan useampaan eri toiminta- muotoon. Toimintaan oli osakkaan mukaan kuulunut taidenäyttely-, kahvila-, vaatemyymälä-, ja tapah- tumatoimintaa sekä yksityistilai- suuksien järjestämistä. Osakkaan käsityksen mukaan yhtiökokouksen päätös oli tehty virheellisesti myös sen vuoksi, että yhtiöjärjestyksessä oli ollut määräys siitä, että osakehuoneis- ton hallintaanottoa koskeva päätös tuli tehdä määräenemmistöllä eikä yksinkertaisella enemmistöllä. Taloyhtiön käsityksen mukaan huoneistojen toiminta taas poikkesi selvästi yhtiöjärjestyk- sessä määritellystä käyttötarkoi- tuksesta, eikä yhtiöjärjestyksessä ollut edellytetty määräenem- mistöä hallintaanottopäätöksen tekemiseksi. Taloyhtiö päätti myymäläksi määriteltyjen osakehuoneistojen hallin- taanotosta yhtiöjärjestyksen vastaisen käytön vuoksi. Yhtiön mukaan tilassa toimi kahvila-ravintola, osakkaan mielestä toiminta oli moninaisempaa. TEKSTI Jenni Lauhia TAPAHTUMIEN KULKU HALLINTAANOTTOON voidaan ryhtyä, jos huoneis toa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksessä ilmenevää käyttötarkoitusta, eikä sillä ole vain vähäistä merkitystä. Oleellisuuskynnyksen ylittymiseen vaikutti se, että käyttö ei ollut vakiintunutta. Vähäisyysarvioin tiin vaikutti se, että osakasta oli yritetty saada muutta maan toiminta yhtiöjärjestyksen mukaiseksi. Oikeudellinen arviointi VEERA ELINA AL A VÄHÄL Ä TUOMIO YHTIÖJÄRJESTYKSEN määräyksellä ei ollut tarkoi tus kaventaa mahdollisuutta ottaa osake hallintaan yksinkertaisella enemmistöllä. Kun tilan käyttötarkoi tus oli kuitenkin määritelty myymäläksi, oli sitä oikeus käyttää pääasiallisesti vain tähän tarkoitukseen. Sanan ”myymälä” merkitys oli selvä, eikä se tarkoittanut samaa kahvila, ravintola ja muun toiminnan kanssa. Tuomio HELSINGIN HO 31.5.2021, TUOMIO NRO 732, DRNO S19/1881Parempia koteja42 KOTITALO | 8–2022 INSPIROIDU 42 MEIDÄN TALOYHTIÖMME PUHEEN JOHTAJAN YHTEYSTIETOJA EI OLE SAATAVILLA RAPPUKÄYTÄVÄN ILMOITUSTAULULLA, KOSKA HÄN EI HALUA JAKAA NIITÄ MUIDEN TIEDOKSI. ONKO TÄMÄ OIKEIN JA MAHDOLLISTA? TARVITTAES SAHAN HÄNEEN EI SAA MILLÄÄN YHTEYTTÄ. HALLITUKSEN jäsenten tehtävänä on taloyhtiön osakkeenomistajien edustaminen, ja tähän tehtävään kuuluu olla tavoitettavissa taloyhtiön asioihin liittyen. Nimenomaista velvollisuutta pitää yhteystiedot esillä rappukäytävän ilmoitustaululla ei ole, mutta hallituksen jäsenen vastuun kannalta osakkeenomistajille tulisi antaa edes jonkinlainen viestintä- yhteys. Tällainen viestintäyhteys voisi olla esimerkiksi kaikkien hallituksen jäsenten yhteinen sähköpostiosoite. Järjestyslaki sen sijaan vel- voittaa kerrostalon omistavaa taloyhtiötä pitämään näkyvässä paikassa yhteys tiedot henkilöstä, jonka avulla poliisi-, pelastus-, tai sosiaali- ja terveydenhoito- viranomainen tai haastemies voi viipymättä ja korvauksetta päästä rakennukseen. Tämän henkilön ei kuitenkaan tarvitse olla nimen- omaan hallituksen puheenjohtaja tai hallituksen jäsen, vaan yhteys- tiedot voivat olla esimerkiksi taloyhtiön huoltomiehen. TALOYHTIÖMME PARKKIALUEEN KÄYTTÖÄ ON OHJEISTETTU HALLI TUKSEN PÄÄTÖKSELLÄ, JOKA MAI NITAAN MYÖS KAIKILLE ASUKKAIL LE JAETUSSA ASUKAS OPPAASSA. SIINÄ KERROTAAN, ETTÄ PYSÄ KÖINTIALUE ON TARKOITETTU ASUKKAIDEN HENKILÖAUTOILLE, YKSI PAIKKA ASUNTOA KOHTI. KYSYIN HALLITUKSELTA, EIKÖ OLE MÄÄRÄYSTEN VASTAISTA, ETTÄ ERÄÄN AUTOPAIKAN KÄYT TÄJÄ EI ITSE ASU TALOSSA, VAAN PAIKKA ON ASUKKAAN SUKULAI SEN KÄYTÖSSÄ. VAPAITA PAIK KOJA ON KYLLÄ VIELÄ JÄLJELLÄ. SAIN VASTAUKSEN: ”OPPAASSA KYLLÄ LUKEE, ETTÄ AUTOPAIKAT ON TARKOITETTU ASUKKAIDEN AUTOILLE, MUTTA NIITÄ EI OLE PAKKO NOUDATTAA, KOSKA NIIDEN LAINSÄÄDÄNNÖLLINEN PAINOARVO ON LUOKKAA SUOSITUS.” EIKÖ HALLITUS VOI ERILAISIL LA OHJEILLA OHJATA ERILAISIA TOIMINTOJA? ONKO NIIN, ETTEI ESIMERKIKSI PESULAN KÄYTTÖ OHJEKAAN OLE KUIN SUOSITUS, JOTA ASUKAS VOI TULKITA NIIN KUIN HALUAA? HALLITUKSEN päättämää linjaa tulisi noudattaa. Hallituksen lakisääteisenä tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Tämän tehtävän nojalla hallitus voi pätevästi päättää kaikista muista taloyhtiön asioista paitsi niistä, jotka kuulu- vat yhtiökokouksen toimivaltaan. Hallituksella on siis toimivalta päättää monista eri käytännön asioista. Hallituksella on kuitenkin oikeus muuttaa aikaisemman päätöksen mukaista linjaansa muun muassa autopaikkojen jakoperiaatteiden osalta, kunhan hallitus noudattaa lakia ja yhtiö- järjestyksen määräyksiä. Jos autopaikkoja on enemmän kuin asukkaat niitä tarvitsevat, voi olla taloyhtiön etu, että hallitus vuokraa niitä myös taloyhtiön ulkopuolisille. Kysymyksiin vastasi asianajaja Marina Furuhjelm, Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy Puheenjohtajan yhteystiedot ja parkkialueohjeistus VASTAAJA LAKI & VASTUU Lähetä juridiset kysymyksesi sähköpostitse: toimitus@kotitalolehti.fi KOTITALO | 8–2022Kotitalon lukijana pääset hyödyntämään yhteistyökumppaneidemme tarjoukset. Vakuutuspalveluyhtiö mySafety tarjoaa Identiteetti- vakuutuksen sekä Kodinturva Laaja Plussan nyt etuhintaan ensimmäiselle vuodelle. Kodinturva Laaja Plus 9,90 €/kk Identiteettivakuutus 6,90 €/kk Lue lisää: kotitalolehti.fi/lukijaedut Tutustu Kotitalon lukijaetuihinMISTÄ LÖYTÄISIT SEN OIKEAN? Myös taloyhtiö ansaitsee rinnalleen täydellisen kumppanin. Nimittäin sen juuri teille sopivan isännöintiyrityksen. Hae isännöintiä -palvelusta löydät lähes 600 isännöintiyritystä 50 eri paikkakunnalta. Tutustu alueellasi toimiviin isännöintiyrityksiin, vertaile niitä tarkennetun haun avulla ja poimi potentiaaliset ehdokkaat omalle listallesi. Voit lähettää tarjouspyynnöt helposti kaikille valmiin lomakkeen avulla. haeisannointia.fiKOTITALO | 8–2022 45 Inspiroidu Tässä osiossa kehitämme ja kehitymme. Annika Tidström yrittäjyyden professori, Vaasan yliopisto Lue lisää sivulta 46. Strategia selkeyttää ja vie kohti tavoitteita. Se on sitä, MITÄ TEHDÄÄN .KUVITUS VEERA ELINA ALAVÄHÄLÄ 46 KOTITALO | 8–2022 INSPIROIDU STRATEGIA ymmärretään helposti väärin. Ajatellaan, että se on yksi lause tai virke, eikä nähdä, miten se liittyy visioon, missioon, tavoit- teisin ja arvoihin. Yrittäjyyden professori Annika Tidström puhuu strategiakeitosta, jossa hienot sanat sekoittuvat moni- mutkaiseksi sopaksi. Strategiasta kannattaa kuitenkin tehdä helposti ymmärrettävä. – Strategia on se, mitä tehdään. Se vastaa kysymykseen, miten saavutamme tavoitteemme. Strategiasta puhutaan usein suunnitelmana. Mutta se ei ole vain suunnitelma vaan ihan konkreetti- sia tekoja. Taloyhtiöllä voi olla monta strategiaa yhtä aikaa. Yksi voi liittyä esimerkiksi asukkaisiin ja osakkaisiin, toinen vastuul- lisuuteen, kolmas turvallisuu- teen ja neljäs talouteen sekä investointeihin. Jokainen isompi tavoite tar- vitsee oman strategiansa. Stra- tegiat kannattaa kuitenkin pitää yksinkertaisina. Huono strategia, johon on ympätty liian paljon asioita, tekee työstä liian monimutkaista. HYVÄN STRATEGIAN TUNNUSMERKIT Hyvä strategia auttaa laittamaan asioita tärkeysjärjestykseen, teke- mään valintoja, jättämään asioita pois ja keskittymään olennaiseen. Strategian ansiosta on helppo päättää esimerkiksi siitä, mihin taloyhtiön rahoja käytetään. Hyvä strategia motivoi, ja siitä on helppo viestiä muille. Se auttaa tekemään oikeita asioita oikeaan aikaan. Strategian luominen alkaa visiosta. Ensin täytyy olla visio eli tahtotila siitä, missä halutaan olla 3–5 vuoden kuluttua. Vision on oltava houkut- televa, mutta se saa olla sen verran vaikea, että siihen päästäkseen täytyy nähdä vähän vaivaa. Kun visio on selvä, asetetaan tavoitteet, jotka on saavutettava, jotta visio toteutuu. Esimerkiksi, Strategiaa tehdään arjessa Strategia pitää sisällään konkreettisia tekoja tavoitteiden saavutta- miseksi. Se antaa toiminnalle suunnan ja helpottaa priorisoimista. TEKSTI Tiina Komi VALMENTAJA Strategiat kannattaa pitää yksinkertaisina.47 KOTITALO | 8–2022 INSPIROIDU Strategiaa tarvitaan entistä enemmän nykyisessä maailmantilanteessa, jossa asiat muuttuvat nopeasti. Strategisten tavoitteiden on oltava myös mitattavissa. Mittarit kannattaa suunnitella etukäteen. Mittaamalla asioita voi tehdä ajoissa tarvittavia korjausliikkeitä. – Strategia näyttää suuntaa jokapäiväiselle tekemiselle. Se ei ole vain paperi, jonka hallitus laatii ja antaa isännöitsijälle. YHTEISTYÖKUMPPANIT ON SITOUTETTAVA STRATEGIAAN Tidströmin mielestä on tärkeää osal- listaa taloyhtiön osakkaat strategian luomiseen ja keskustella yhdessä siitä, miten asiat taloyhtiössä tehdään, jotta päästään tavoitteisiin. Silloin taloyhtiön strategia ei jää etäiseksi, korkealentoiseksi asiaksi vaan tulee lähelle jokaisen asukkaan arkea. Osallistamista voi tehdä esimerkiksi asukaskyselyillä. Kaikki taloyhtiön asukkaat, osakkaat sekä yhteistyökumppanit ovat mukana tekemässä strategi- asta totta. Yhteistyökumppaneiden perehdyttäminen ja sitouttaminen taloyhtiön strategiaan on tärkeää. – Strategiaa tarvitaan entistä enemmän nykyisessä maailmantilanteessa, jossa asiat muuttuvat nopeasti. Esimer- kiksi kustannukset nousevat ja energian hinta rasittaa taloyhtiöitä. Strategia voi olla väärän- lainen, mutta Annika Tidström ei pidä sitäkään huonona asiana, sillä strategiaan voi aina tehdä muutoksia. Hyvin johdettu talo- yhtiö on ketterä ja muutoskykyi- nen myös vastoinkäymisissä ja kriiseissä. Eräänlaisesta strategiasta on kyse myös silloin, kun huolto- yhtiön työntekijä sairastuu, eikä sijaista löydy, vaikka lunta pyryttää taivaan täydeltä. Talo- yhtiön tavoitteena on turvallinen ja helppokulkuinen piha, joten ongelma on ratkaistava. – Strategista ajattelua voi hyö- dyntää monella tavalla, sanoo Tidström. Annika Tidström yrittäjyyden professori Vaasan yliopisto INFO • VISIO vastaa kysymykseen siitä, minkälainen tai missä taloyhtiö haluaa olla 3–5 vuo den kuluttua. Strategia kertoo, miten visioon päästään ja mil laisin tavoittein se toteutetaan. • ASETTAKAA tavoitteet vuoden tai kahden päähän ja seuratkaa niiden toteuttamista hallituk sessa. Miettikää etukäteen, minkälaisin mittarein seuraatte tavoitteiden etenemistä. • STRATEGIAN ei ole tarkoi tus pysyä vuodesta toiseen samana. Kun tavoitteeseen on päästy, voi asettaa uusia tavoitteita ja kehittää uusia vivahteita aiempiin tavoitteisiin. Jos tavoitteeseen ei päästä, strategiaa täytyy muuttaa. • TEHKÄÄ vain sellaisia valintoja ja päätöksiä, jotka tukevat talo yhtiön tavoitteita. Hyvä strategia helpottaa päätöksentekoa. Näin hallitus voi hyödyntää strategiaa jos taloyhtiön visiona on energia- tehokkuus, mietitään, miten se on saavutettavissa.48 KOTITALO | 8–2022 INSPIROIDU • SAARA KANKAANRINTA , luonnonvarakeskuksen hallituksen varapuheenjohtaja ja kolmen yrityksen hallituksen jäsen. • TOIMII myös itse perusta mansa säätiön asia miehenä, operatiivisena johtajana ja hallituksen puheenjohtajana. Lisäksi perustanut kaksi yritystä, joissa toiminut sekä toimitusjohtajana että hallituk sessa. • ASUU omakotitalossa. • HARRASTAA luontoa, lukemista, taidetta ja kunto salia. Haluaisi aloittaa salsan. Kuka?JOHTAVA AJATUS TEKSTI Taiga Häkkilä KUVA Vesa Laitinen Jokainen johtaa vahvuuksil- laan -sanonta on mielestäni toimiva. Joku voi olla todella asiapitoinen, luotettava ja tasainen johtaja. Toinen taas innostuvampi ja empaatti- sempi. Kaikki voivat oppia tasapai- nottamaan omia puoliaan, mutta ydinjohtaminen lähtee omista vahvuuksista ja hyvien rutiinien opettelusta. Johtamiskokemuksen kautta olen oppinut kuuntelemaan ja arvostamaan erilaisia näkemyksiä. Olen huomannut, että aina mieli- piteet eivät mene yksi yhteen halli- tustyössä, vaikka arvopohja olisikin sama. Ajattelen kuitenkin, että hallitustyötä tehdään hyvällä hengellä, eikä riitoihin pitäisi olla syytä, vaikka asioista on miten eri mieltä. Loppujen lopuksi on puheen- johtajan vastuulla, jos päätöksenteko junnaa paikoillaan. Hän pitää huolen, että asiat eivät jää vellomaan. Hallituksen puheenjohtajana keskityn kokouksen ilmapiiriin, siihen että kaikki tulevat kuulluiksi ja päätökset tehdään. Huomaan jo kaukaa mahdolliset konflikti- tilanteet. Mielestäni vaikeatkin asiat on helpompi käsitellä, jos löytyy pienikin yhteinen nimittäjä, ja yleensä se löytyy. Kaikki selviää suo- raan puhumalla, mutta sitä varten tarvitaan turvallinen ympäristö. Tunneilmapiiriin on tärkeää kiinnittää huomiota ja muistaa, että henkilökohtaisuuk- siin meneminen harvoin tekee hyvää. Jos taloyhtiö haluaa ottaa päätöksenteossaan ympäristöasiat paremmin huomioon, tärkeintä on ottaa askel oikeaan suuntaan ja tehdä edes yksi kestävämpi teko.” Saara Kankaanrinta on oppinut johtamiskokemuksen myötä arvosta- maan erilaisia näkemyksiä. Hallitustyössä hyvä henki on tärkeää. ”Jokainen johtaa vahvuuksillaan” KUVITUS VILMA TUOMINEN 49 KOTITALO | 8–2022 INSPIROIDU MOTTO: Pää kylmänä ja sydän lämpimänä. Next >